พามาเบิ่ง บริษัทสร้างบ้านโครงการใหญ่ในอีสาน

อสังหาริมทรัพย์ในหมวดบ้านพักอาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยพื้นฐานที่มีความสำคัญต่อการดำรงชีวิตของผู้คน ทั้งในแง่ของที่อยู่อาศัยเพื่อการใช้ชีวิตประจำวัน และในฐานะสินทรัพย์ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว ตลาดบ้านพักอาศัยมีความหลากหลาย ตั้งแต่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม ไปจนถึงบ้านพักตากอากาศ ซึ่งแต่ละประเภทตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่แตกต่างกัน ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านพักอาศัย ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง ราคา สิ่งอำนวยความสะดวก และแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละช่วงเวลา นอกจากนี้ ภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และนโยบายภาครัฐยังเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนในการเลือกซื้อบ้าน

วันนี้ ISAN Insight & Outlook จะพาไปเบิ่งบริษัทสร้างบ้านโครงการเข้าใหญ่ในอีสาน แนวโน้มในปัจจุบันของการแข่งขัน และความท้าทายในตลาดนี้

การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มบ้านพักอาศัยมีความแตกต่างกันในแต่ละจังหวัด ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น กำลังซื้อของประชากร ขนาดประชากร ระดับรายได้ ทำเลที่ดิน และสภาพแวดล้อมโดยรอบ โดยทั่วไป จังหวัดที่มีขนาดใหญ่และมีเศรษฐกิจเติบโตสูงมักจะมีการแข่งขันที่รุนแรงกว่าจังหวัดขนาดเล็ก จากข้อมูลของบริษัทที่นำมาแสดง จะพบว่าทุกบริษัทล้วนตั้งอยู่ในจังหวัดใหญ่ ซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถเข้าถึงลูกค้าได้มากขึ้น รวมถึงสามารถกำหนดราคาของโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและแนวโน้มการเติบโตของตลาดในพื้นที่ดังกล่าว

บริษัท บ้านสาริน จำกัด เจ้าใหญ่รายได้สูงสุดในอีสานจากจังหวัดอุบลราชธานี Big 4 ของอีสาน ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีจำนวนประชากรมากและมีแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดี บ้านสารินก้าวขึ้นมาอยู่ในจุดนี้จากความไว้วางใจของลูกค้า ประสบการณ์อันยาวนาน และชื่อเสียงที่สั่งสมมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2538 โดยเริ่มต้นจากธุรกิจซื้อขายที่ดิน ก่อนจะขยายเข้าสู่ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างในปี พ.ศ. 2540 จากนั้นจึงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนกลายเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ได้รับการยอมรับในวงกว้าง ด้วยประสบการณ์กว่า 28 ปี บ้านสารินได้พัฒนาโครงการไปแล้วถึง 29 โครงการ ส่งผลให้บริษัทมีความแข็งแกร่งและเป็นผู้นำตลาด คู่แข่งในจังหวัดจึงเผชิญกับความท้าทายในการแย่งส่วนแบ่งตลาดจากบริษัทที่มีฐานลูกค้ามั่นคงและทรัพยากรที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม การแข่งขันยังคงเป็นไปได้ ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของผู้เล่นรายอื่นในตลาด

ชวนเบิ่ง “บ้านสาริน” อาณาจักรอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เมืองอุบล

จังหวัดขอนแก่นเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจด้านการศึกษาและการทำงานของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้มีการแข่งขันสูงควบคู่ไปกับกำลังซื้อของลูกค้าที่แข็งแกร่งหนึ่งในผู้นำตลาดท้องถิ่นคือ บริษัท เกรียงศักดิ์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 2003 หรือที่รู้จักกันในชื่อ ฉัตรเพชร ซึ่งมีประสบการณ์ยาวนานกว่า 20 ปี และมียอดขายติดอันดับ 1 ใน 5 ของแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นในจังหวัดขอนแก่น บริษัทมีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และทาวน์โฮม รวมกว่า 15 โครงการ แม้ว่าขอนแก่นจะมีผู้เล่นรายใหญ่หลายราย เช่น ฉัตรเพชร และ พิมานกรุ๊ป แต่โอกาสสำหรับผู้เล่นรายใหม่ยังคงมีอยู่เสมอ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ บริษัท ที สเปซ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี พ.ศ. 2560 แต่สามารถเติบโตอย่างรวดเร็วและก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งในผู้เล่นสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสาน การเติบโตของ ที สเปซ แสดงให้เห็นว่า หากสามารถสร้างจุดเด่นและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ก็ยังมีโอกาสในการแข่งขันและเติบโตได้ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง

สุดท้าย จังหวัดนครราชสีมา (โคราช) เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ อีกทั้งยังเป็น “ประตูสู่ภาคอีสาน” และเป็นจังหวัดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในภูมิภาค รวมถึงมีประชากรมากเป็นอันดับ 2 ของประเทศ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโคราชมีความต้องการสูง ทั้งในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยว และบริเวณที่เป็นศูนย์กลางการทำงานและที่พักอาศัย บริษัทที่โดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโคราช ได้แก่ ไมนด์ เซท เรียล เอสเตท จำกัด และ วนาทิพย์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งมีรายได้อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่สูงและการกระจายตัวของผู้เล่นในตลาดที่ดี อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่กำหนดความสำเร็จของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ยังคงขึ้นอยู่กับ ความสามารถในการบริหารจัดการ และ ความไว้วางใจของลูกค้า ซึ่งเกิดจากผลงานที่ผ่านมาและการบอกต่อแบบปากต่อปากของผู้ที่เคยใช้บริการ

แม้ว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะมีรายได้สูง แต่กำไรที่แท้จริงกลับไม่ได้มากตามไปด้วย เนื่องจากต้นทุนในการบริหารจัดการ โฆษณา และค่าจ้างแรงงานที่อยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ ราคาวัสดุก่อสร้างที่มีความผันผวนตามสภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ ยังส่งผลให้กำไรอาจลดลงในบางช่วงเวลา อีกทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีระยะเวลาคืนทุนที่ยาว ทำให้แม้รายได้จะเพิ่มขึ้น แต่กำไรอาจไม่ได้เติบโตอย่างรวดเร็วตามไปด้วย

หากพูดถึงภาพรวมในปี 2566 ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะพบว่ามีการชะลอตัว โดยปริมาณที่อยู่อาศัยขายได้ลดลง 5.8% จากปัจจัยหลักที่กดดันกำลังซื้อในประเทศ ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการสิ้นสุดมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น นอกจากนี้ สถานการณ์ภัยแล้งและน้ำท่วมยังมีผลกระทบต่อผลผลิตทางการเกษตร ส่งผลต่อกำลังซื้อของประชาชนในภาคเกษตรกรรม

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับแรงหนุนจากนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน รัสเซีย และเมียนมา ที่ให้ความสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต ชลบุรี และเชียงใหม่ มากกว่าพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ทั้งนี้กำลังซื้อของชาวต่างชาติแม้จะเป็นผลดีต่อเจ้าของโครงการที่ทำให้สามารถขายยูนิตต่างๆออกไปได้ แต่หากมองในมุมมองของคนที่จะซื้อบ้านแล้วนั้นกลับกลายเป็นปัญหาที่โดนต่างชาติที่มีกำลังซื้อที่สูงกว่ากว้านซื้อไป ซึ่งส่งผลให้ราคาของที่ดินหรืออสังหาในบริเวณนั้นมีการปรับตัวสูงขึ้น สวนทางกับรายได้หรือความสามารถของผู้ซื้อชาวไทยที่ไม่ได้มีความสามารถสูงขนาดนั้น

ในส่วนของภาคอีสาน ซึ่งจากการรายงานของ REIC ครอบคลุมจังหวัด ขอนแก่น นครราชสีมา อุดรธานี และอุบลราชธานี พบว่าภาคอีสานเผชิญกับการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับภาพรวมของประเทศ โดยในปี 2566 มีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 30.7% และจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่มขึ้น สาเหตุหลักมาจากกำลังซื้อในภาคเกษตรกรรมที่ลดลงจากปัญหาภัยแล้ง ราคาสินค้าเกษตรที่ไม่แน่นอน และหนี้ครัวเรือนที่สูง

นอกจากนี้ อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยในภาคนี้ยังค่อนข้างต่ำ เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายหลักคือประชาชนในระดับรายได้ปานกลางถึงล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจโดยตรง อย่างไรก็ตาม จังหวัดขอนแก่นมีแนวโน้มที่ดีกว่าจังหวัดอื่นในภูมิภาค เนื่องจากเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการศึกษา และเริ่มมีการลงทุนจากภาคเอกชนและต่างชาติในด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เพิ่มขึ้น

สำหรับแนวโน้มปี 2567 คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านเอง นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยจากนักลงทุนต่างชาติยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์

 ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานคาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น การขยายโครงข่ายรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูง รวมถึงการลงทุนภาครัฐในโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งอาจช่วยดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคนี้เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องจับตาปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ ที่อาจส่งผลต่อกำลังซื้อของประชาชน

 

อ้างอิงจาก

เว็บไซต์ของบริษัท, กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, ศูนย์วิจัยกรุงศรี, ศูนย์วิจัยธนาคารออมสิน

 

อสังหาฯ อีสาน ลงทุนเพิ่ม แต่ยอดขายไม่พุ่ง คนอยากมีบ้าน ติดกับดักหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ยสูง