อสังหาฯ อีสาน ลงทุนเพิ่ม แต่ยอดขายไม่พุ่ง คนอยากมีบ้าน ติดกับดักหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ยสูง

REIC เผย อสังหาอีสานปี 67 คาดฟื้นตัว 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 

ตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ(อีสาน)ของประเทศไทยได้แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 โดยมีจังหวัดหลักที่มีการเคลื่อนไหวอย่างชัดเจน 5จังหวัด ได้แก่ นครราชสีมา ขอนแก่น อุบลราชธานี อุดรธานี และมหาสารคาม เราจะพบว่าการศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลในช่วงเวลานี้จะช่วยให้เรานั้นเห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอีสาน และสามารถคาดการณ์แนวโน้มในปี 2567 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหา(ในอีสาน)

เศรษฐกิจในภาพรวมที่ชะลอตัวลง และปัจจัยลบต่างๆ ได้ส่งผลกระทบต่อภาวะของตลาดที่อยู่ อาศัยของประเทศไทย ทั้งด้านอุปสงค์ที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง และในด้านอุปทานที่มีการชะลอตัวลง ของอุปทานตามการชะลอตัวของอุปสงค์ จึงส่งผลต่อธุรกิจภาค อสังหาริมทรัพย์ ในภาคอีสานเป็นอย่างมาก

1.1) สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย(ไตรมาสที่1 ปี 2567)

ในไตรมาส 1 ปี 2567 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ รวมจำนวน 141 โครงการ จำนวน 16,362 หน่วย โดยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 8 โครงการ จำนวน 803 หน่วย โดยมีสัดส่วนร้อยละ 4.9 ซึ่งลดลงร้อยละ 55.3 เมื่อเทียบกับปีที่แล้วในไตรมาสเดียวกันของจำนวนโครงการ และเมื่อเปรียบจำนวนของโครงการ และหน่วยของการสร้างที่อยู่อาศัยของภาคตะวันออกเฉียงเหนือเป็น YoY% จะพบว่ามีการลดลง 75% และ 55.3% ตามลำดับ ซึ่งสามารถสะท้อนถึงสภาพเศรษฐกิจของประเทศ ว่านักลงทุนนั้นยังไม่กล้าที่จะลงทุนใน ภาคอสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องจากหลายปัจจัย ส่งผลให้แนวโน้มการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ ในอีสานนั้นยังแสดงทีท่าที่ชะลอตัวลงอยู่เมื่อเปรียบเทียบYoY กับปี2566 ในไตรมาสที่1

1.2) พื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 8,878,735 ตารางเมตร ทั้งนี้ สามารถแบ่งออกเป็นพื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบประมาณ 8,288,604 ตารางเมตร และอาคารชุด ประมาณ 590,131 ตารางเมตร  ในส่วนของ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีจำนวนพื้นที่ประมาณ 1,515,879 ตารางเมตร ที่มีการอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย โดยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 17.1ของทั้งประเทศ ซึ่งลดลงร้อยละ 3.1 เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว2566 ในส่วนของที่อยู่อาศัยแนวราบของภาคตะวันออกเฉียงเหนือลดลง ร้อยละ 2.8 ซึ่งไม่พบพื้นที่อนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในไตรมาสนี้ และทั่วประเทศนั้นที่อยู่อาศัยแนวราบหรือบ้านเดียว,บ้าน,แฝด มีการก่อสร้างลดลงมาเรื่อยๆตั้งแต่ปี2566 Q1 แสดงให้เห็นดังกราฟด้านล่างนี้

เมื่อพิจารณารายจังหวัดที่มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากที่สุดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือไตรมาส 1 ปี 2567 นครราชสีมา มีสัดส่วนจำนวนพื้นที่ร้อยละ 4.1 ลดลงร้อยละ 17.1 ซึ่งไม่พบพื้นที่อนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในไตรมาสนี้ และขอนแก่น มีสัดส่วนจำนวนพื้นที่ร้อยละ 2.6 ลดลงร้อยละ 2.2 ซึ่งไม่พบพื้นที่อนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในไตรมาสนี้ ทั้งนี้เนื่องจากนครราชสีมาและขอนแก่นนั้นถือเป็นเมืองที่มีขนาดเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นอันต้นของภาคอีสาน จึงสามารถเป็นจุดสะท้อนการลงทุนของนักลงทุนได้ว่ามีการลงทุนที่มากขึ้นหรือลดลงขนาดไหน

1.3) ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัย

โดยเราสามารถใช้การโอนกรรมสิทธิ์เพื่อสะท้อนผลของอุปสงค์รวมภายในประเทศ ซึ่งหากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบ มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 49,423 หน่วย ลดลงจากปีก่อนร้อยละ 18.9 และ อาคารชุด มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 23,531 หน่วย ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนร้อยละ 0.6 เมื่อมาดูที่เฉพาะภาคอีสาน จะพบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 7,266 หน่วย โดยคิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 10.0 ซึ่งลดลงร้อยละ 16.4 แสดงถึงกำลังซื้อที่ลดลงของคนในภาค โดยอาจมีปัจจัยหลักมาจากการที่ แบงค์มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้คนในภาคนั้นไม่สามารถที่จะมีเงินก้อนในการใช้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ แล้วยังมีในเรื่องของดอกเบี้ยMRRที่สูงในปัจจุบัน จึงอาจส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้ที่ต้องการซื้อ

1.4) จังหวัดที่สะท้อนสภาพอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสาน

ในครึ่งแรกของปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยเฉพาะ 5 จังหวัดสำคัญ มี นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี มหาสารคาม พบว่ามีอุปทานพร้อมขายรวม 14,721 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 50,859 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยจังหวัดนครราชสีมาและขอนแก่นเป็นผู้นำด้านตลาดที่อยู่อาศัย โดยมีส่วนแบ่งมากที่สุดในแง่จำนวนและมูลค่า และขอนแก่นกลับเป็นจังหวัดที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด ซึ่งสะท้อนถึงการขยายตัวของตลาด ขณะที่นครราชสีมามียอดขายสูงสุด ซึ่งบ่งบอกถึงความนิยมในการซื้อที่อยู่อาศัย ในส่วนของอัตราการการดูดซับหรืออุปสงค์ จังหวัดขอนแก่นและมหาสารคามมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยเฉพาะบ้านจัดสรรและอาคารชุด การวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นว่าภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 แต่ก็ไม่ได้หมายถึงว่ามีจำนวนขายได้มากตาม เพราะมีการสะท้อนเพียงว่า มีการขยายของอสังหาเท่านั้น และขอนแก่นกำลังกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญ ในส่วนของ อุปทานรวมและอุปสงค์รวม มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นแค่ในจังหวัด ขอนแก่นและนครราชสีมา

สรุป: แม้ผู้ลงทุน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์(อุปทาน) มีแนวโน้มการลงทุนมากขึ้นในทุกจังหวัด จากความเชื่อมั่น และเห็นโอกาสเติบโตของความต้องการที่อยู่อาศัยรวมถึงการลงทุนเพื่อเช่า และการพาณิชย์มากขึ้น
แต่ในฝั่งผู้บริโภค(อุปสงค์) ยังคงทรงตัว และลดลงในบางจังหวัด อันเป็นผลมาจากหลายปัจจัยทั้ง ภาวะเศรษฐกิจ ระดับมหภาคที่ หนี้ครัวเรือนปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ธนาคารมีมาตรการที่รัดกุมในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น การอนุมัติสินเชื่อผ่านจึงลดลง และส่งผลต่อยอดขาย, รวมทั้งภาวะดอกเบี้ยนโยบายที่ยังสูง และยังไม่มีท่าทีจะปรับตัวลดลง ทำให้การตัดสินใจซื้อของผู้มีรายได้ปานกลาง ชะลอตัว แม้ว่าในเขต มหาวิทยาลัยทั้ง ขอนแก่น และ มหาสารคาม จะยังเป็นทำเลทองในการลงทุนเพื่อเก็งกำไร และทำการปล่อยเช่า แต่สถานการณ์โดยรวมยังทรงตัว บทสรุปจึงจะเห็นตัวเลขหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นทุกจังหวัดนั้นเอง

ซึ่งคาดการณ์ ได้ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือปี 2567 จะมีการเติบโตที่ยังต่ำ แม้ผู้ลงทุน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะมีแนวโน้มการลงทุนมากขึ้นในทุกจังหวัด จากความเชื่อมั่น และเห็นโอกาสเติบโตของความต้องการที่อยู่อาศัยรวมถึงการลงทุนเพื่อเช่า และการพาณิชย์มากขึ้น แต่ในฝั่งผู้บริโภค ยังคงทรงตัว และลดลงในบางจังหวัด อันเป็นผลมาจากหลายปัจจัยทั้ง ภาวะเศรษฐกิจ ระดับมหภาคที่ หนี้ครัวเรือนปรับตัวสูงขึ้น การว่างงานที่เริ่มการการเพิ่มขึ้น ทำให้ธนาคารมีมาตรการที่รัดกุมในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น การอนุมัติสินเชื่อผ่านจึงลดลง และส่งผลต่อยอดขายรวมทั้งภาวะดอกเบี้ยนโยบายที่ยังสูง และยังไม่มีท่าทีจะปรับตัวลดลง ทำให้การตัดสินใจซื้อของผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ชะลอตัว แม้ว่าในเขต มหาวิทยาลัยทั้ง ขอนแก่น และ มหาสารคาม จะยังเป็นทำเลทองในการลงทุนเพื่อเก็งกำไร และทำการปล่อยเช่า แต่สถานการณ์โดยรวมยังทรงตัว บทสรุปจึงจะเห็นตัวเลขหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นทุกจังหวัดนั้นเอง 

แนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัย

เศรษฐกิจไทยเผชิญกับการชะลอตัว เนื่องจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสCovid-19 ที่เข้ามาแพร่ระบาดในไทยในปี2020 ครัวเรือนมีหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นถึง 91% ต่อ GDP จากสัดส่วนหนี้จะพบว่าหนี้ครัวเรือน 32%นั้น มาจากหนี้ Housing loan สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทย เนื่องด้วยความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่ยากมากขึ้น ทำให้ส่งผลต่อกำลังการซื้อสังหาริมทรัพย์นั้นลดลง จากการสำรวจของ SCB EIC ได้ให้ข้อมูลว่ากำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังฟื้นตัวได้ไม่ดี และคนส่วนมากนั้นต้องการรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวก่อน ในอีก3-5ปีข้างหน้า เนื่องด้วยความไม่พร้อมทางการเงินในปัจจุบัน

โดยเมื่อแบ่งช่วงรายได้เฉลี่ยต่อเดือนพบว่า คนที่มีรายได้ช่วง 15,000-50,000 มีความกังวลในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมาก เนื่องจากมีภาระที่ต้องดูแลโดยเฉพาะกลุ่มคน GEN Y จึงอาจมีปัญหาสภาพคล่องทางการเงินเมื่อทำการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยตามมา

แล้วในช่วงที่ผ่านมา การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นมีความเข้มงวดมากขึ้นโดยเฉพาะ บ้านที่มีราคา 1,000,000 – 3,000,000บาท และสำหรับยอดการปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือคอนโด อยู่ที่70% ส่วนอัตราการขอสินเชื่อผ่านนั้นมีเพียง30% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มธนาคารนั้นมีความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากหนีครัวเรือนพุ่งสูง

และอีกปัจจัยที่ทำให้คนไทยนั้นมีที่อยู่อาศัยหรือบ้านยากขึ้นนั้น เพราะราคาของตัวบ้านเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยมีผลพวงมาจากราคาที่ดินและราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นด้วย เเละเครือLPN กลุ่มผู้ประกอบธุรกิจด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้คาดการณ์ว่า ในปี2567 ราคาบ้านนั้นมีโอกาสจะสูงขึ้นอีกประมาณ5-10% ส่งผลทำให้กลุ่มผู้ที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมาส่วนใหญ่ยังต้องการสินเชื่อในการผ่อนชำระระยะยาวโดยผู้ที่ขอสินเชื่อและผ่อนชำระนานกว่า 30 ปีมีสัดส่วนผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือนถึง 75%

สรุปได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือของไทยยังคงมีแนวโน้มเติบโตอยู่ที่ระดับต่ำ เนื่องจากมีความท้าทายที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มขึ้นของหน่วยเหลือขายและการลดลงของจำนวนโครงการใหม่ที่เข้าสู่ตลาด จากการแพร่ระบาดของ Covid-19 ที่พึ่งผ่านมา ทำให้เศรษฐกิจทั่วประเทศนั้นยังฟื้นตัวได้ไม่ดีมากนัก และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราการว่างงานที่เพิ่มขึ้น ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นไม่สอดคล้องกับเงินเดือนหรือรายรับ ทำให้กำลังซื้อนั้นลดลง ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีแนวโน้มการเติบโตที่ยังต่ำอยู่ แต่ความต้องการที่มีเสถียรภาพและการเติบโตของมูลค่าโครงการใหม่ยังคงสะท้อนถึงโอกาสในการลงทุนและการพัฒนาในภูมิภาคนี้ 

 

หมายเหตุ: การคาดการณ์นี้เป็นเพียงการประมาณการณ์เบื้องต้น และผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริงอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสถานการณ์ต่างๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปในอนาคต

 

ที่มา:ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และ SCB EIC