.
ฮู้บ่ว่า? ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการขยายฐานการผลิตของจีน ซึ่งกว่า 47% ของจำนวนโรงงานตั้งใหม่ในปี 2567 ที่มีการลงทุนจากจีนกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่นี้
.
สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ ส่งผลให้ผู้ประกอบการจีนต้องปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ โดยย้ายฐานการผลิตออกไปยังต่างประเทศมากขึ้น เพื่อลดผลกระทบจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากมาตรการภาษีศุลกากร และเพื่อเพิ่มโอกาสในการแข่งขันในตลาดปลายทาง ซึ่งไทยกลายเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญ เนื่องจากศักยภาพในการส่งออกไปยังสหรัฐฯ ที่สูง และการพึ่งพาสินค้านำเข้าจากจีนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ข้อมูลการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ระบุว่า FDI จากจีนที่ลงทุนในภาคการผลิตของไทยพุ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ภายในสามไตรมาสแรกของปี 2024 นอกจากนี้ จำนวนและมูลค่าโครงการที่ได้รับการอนุมัติจาก BOI เติบโตขึ้นกว่า 14 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเริ่มต้นของสงครามการค้า สะท้อนถึงแนวโน้มการย้ายฐานการผลิตจากจีนมายังไทยที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายและ อุตสาหกรรมที่จีนมีข้อได้เปรียบในด้านเทคโนโลยีและกำลังการผลิต
ซึ่งจากโครงการที่นักลงทุนต่างชาติยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุน BOI จากทุกประเทศทั้งหมด 2050 โครงการในปี 2567 อยู่ในภาคตะวันออกจำนวน 1,222 โครงการ (491,717 ล้านบาท) ภาคกลางจำนวน 674 โครงการ (305,682 ล้านบาท) ตามด้วยภาคเหนือ ใต้ อีสาน และตะวันตกตามลำดับ
รูปภาพที่ 1: จำนวนการตั้งโรงงานในไทยปี 2567 จำแนกตามสัญชาติที่มีการลงทุน
ที่มา: กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และกรมโรงงานอุตสาหกรรม
รูปภาพที่ 2: จำนวนการตั้งโรงงานที่มีการลงทุนจากจีน จำแนกตามภูมิภาค
ที่มา: กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และกรมโรงงานอุตสาหกรรม
หมายเหตุ: การจำแนกสัญชาติโรงงานตั้งใหม่ คัดเลือกข้อมูลนิติบุคคล (กรมพัฒนาธุรกิจการค้า) เฉพาะนิติบุคคลที่มีสัดส่วนการลงทุนจากสัญชาติจีน และเชื่อมกับข้อมูลนิติบุคคลของข้อมูลโรงงานตั้งใหม่ (กรมโรงงานอุตสาหกรรม)
.
จากโรงงานตั้งใหม่กว่า 1,444 โรงงานในปี 2567 มีโรงงานกว่า 179 โรงงานที่มีการลงทุนจากจีน ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนหน้ากว่า 164% โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมการผลิตยางและพลาสติก ผลิตภัณฑ์จากโลหะ และผลิตภัณฑ์อาหาร ที่เป็นอุตสาหกรรมที่จีนมีศักยภาพในการผลิตที่สูง
โรงงานที่ได้รับการลงทุนจากจีนส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และจังหวัดอื่นๆ ในภาคตะวันออก ตามด้วย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลาง โดย 47% ของโรงงานเหล่านี้กระจุกตัวอยู่ใน 3 จังหวัดของ EEC ซึ่งเป็นศูนย์กลางนิคมที่รองรับการตั้งอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ที่มีข้อได้เปรียบด้านแรงงาน อีกทั้งยังมีโครงสร้างพื้นฐานและทำเลที่เอื้อต่อการกระจายสินค้าทั้งในและนอกประเทศ
โดยในพื้นที่ EEC มีการตั้งโรงงานที่มีการลงทุนจากจีนจำนวนมากที่สุดในจังหวัด ชลบุรี (37 แห่ง) ตามด้วยระยอง (26 แห่ง) และฉะเชิงเทรา (22 แห่ง) ซึ่งการย้ายฐานการผลิตจากจีนมายังพื้นที่นี้อย่างต่อเนื่อง อาจส่งผลให้ ความต้องการที่ดินเพิ่มสูงขึ้น และนำไปสู่การปรับตัวของ ดัชนีราคาที่ดิน ในพื้นที่ดังกล่าวตามไปด้วย
รูปภาพที่ 3 : ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ EEC รายไตรมาส
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) โดยใช้ปี 2558 เป็นปีฐาน
รูปภาพที่ 4: ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในภาพรวมพื้นที่ EEC และ 3 จังหวัด รายไตรมาส
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) โดยใช้ปี 2558 เป็นปีฐาน
.
ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ EEC มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในไตรมาสที่ 4 ในปี 2567 มีค่าดัชนีราคาที่ดินอยู่ที่ 323.9 ซึ่งเพิ่มขึ้น 26.4% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ดินในแถบพื้นที่อุตสาหกรรมมากขึ้น เนื่องจากกระแสการลงทุนเพื่อขยายฐานการผลิตออกมานอกประเทศของจีน โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดชลบุรีที่มีแนวโน้วการเติบโตของดัชนีราคาที่ดินที่สูงเป็นพิเศษ ด้วยค่าดัชนี 447.6 ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากช่วงเวลาเดียวกันปีก่อนหน้ากว่า 47.8% โดยมาจากการผลักดันความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนในการเปิดศูนย์บริการภาครัฐแบบเบ็ดเสร็จ (Government All-Service Center) ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี ที่เพิ่มศักยภาพในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศได้ดีมากยิ่งขึ้น
รูปภาพที่ 5: แสดงถึงความสัมพันธ์ของการตั้งโรงงานจากจีน และการปรับตัวของดัชนีราคาที่ดินของพื้นที่ EECที่มา: กรมพัฒนาธุรกิจการค้า, กรมโรงงานอุตสาหกรรม, REIC
หมายเหตุ : แกนตั้ง จำแนกสัญชาติโรงงานตั้งใหม่ คัดเลือกข้อมูลนิติบุคคล (กรมพัฒนาธุรกิจการค้า) เฉพาะนิติบุคคลที่มีสัดส่วนการลงทุนจากสัญชาติจีน และเชื่อมกับข้อมูลนิติบุคคลของข้อมูลโรงงานตั้งใหม่ (กรมโรงงานอุตสาหกรรม) , แกนนอน เปรียบเทียบดัชนีราคาที่ดินกับช่วงเวลาเดียวกันปีก่อนหน้า, ขนาดของฟอง ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาไตรมาสที่สี่ ปี 2567
.
เมื่อพิจารณาอัตราการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่ดินเปรียบเทียบกับจำนวนการตั้งของโรงงานที่มีการลงทุนจากจีน พบว่า ชลบุรีที่มีการเติบโตของดัชนีราคาที่ดินมากที่สุด เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับจำนวนการตั้งโรงงานที่มีการลงทุนจากจีนด้วยเช่นกัน ซึ่งอาจเป็นผลที่บ่งชี้ให้เห็นถึงผลกระทบของการย้ายฐานการผลิตของจีน ต่อราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น
.
การย้ายฐานการผลิตจากจีนมาในประเทศไทยอาจส่งผลกระทบต่อพื้นที่นั้นๆ ได้ในหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นการจ้างงานที่เพิ่มขึ้น กิจกรรมทางเศรษฐกิจที่มากขึ้น รวมไปถึงการเข้ามาของโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่มาในพื้นที่ แต่ในขณะเดียวกันก็อาจส่งผลกระทบในเชิงลบได้ด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นการแข่งขันในภาคการผลิตที่เข้มข้น การส่งออกสินค้าของไทยที่อาจได้รับผลกระทบ การทดแทนแรงงานในพื้นที่ด้วยแรงงานจากต่างประเทศ หรือแม้กระทั่งการปรับตัวที่สูงของราคาที่ดินที่อาจทำให้ผู้ผลิตรายขนาดเล็กและขนาดกลางในประเทศไม่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งจากต่างประเทศได้ และอาจชะลอการขยายตัวหรือปรับตัวให้อยู่รอดกับผลกระทบจากขู่แข่งจากจีน ซึ่งหากผลกระทบดังกล่าวมีความรุนแรงในระดับที่สูง อาจเป็นผลทำให้โครงสร้างอุตสาหกรรมของประเทศเปลี่ยนแปลงไป และมีระดับการพึ่งพาต่างประเทศมากยิ่งขึ้น
เป็นผลให้ภาครัฐและเอกชนจำเป็นต้องมีการหารือสำหรับมาตรการรองรับ เพื่อให้ผลประโยชน์กระจายตัวอย่างเป็นธรรม เช่น การพัฒนาแรงงานท้องถิ่นให้สอดคล้องกับความต้องการของโรงงานต่างชาติ มาตรการป้องกันการกว้านซื้อที่ดิน และการส่งเสริมให้ SMEs ไทยสามารถแข่งขันได้ในตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
